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　　觊觎房地产高回报 平安、太保“曲线救国”(本页)

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　　觊觎房地产高回报 平安、太保“曲线救国”

　　“长线而言，房地产投资收益比股票等投资收益稳定，比固定收益投资回报率高，符合保险公司稳健投资原则。2008年，在保险业业绩大幅上升的条件下，保险公司会更多选择房地产这样相对稳健的物业进行投资。”

　　一直在内地地产业上空盘旋的保险资金，近期十分活跃，积极寻求与合作伙伴开展土地开发、工程建设、商业物业长期投资等相关项目合作。

　　近日，中国平安保险(集团)有限公司(2318.HK，601318.SH，下称“中国平安”)和金茂集团联合入主了北京最大烂尾项目“嘉利来大坑”。

　　对此，全球五大代理行之一第一太平戴维斯物业顾问(上海)有限公司董事长刘德扬在接受《第一财经日报》采访时表示，中国平安旗下平安信托投资有限公司(下称“平安信托”)、中国太平洋保险(集团)股份有限公司(601601.SH，下称“中国太保”)等机构频繁与地产代理行接触，四处寻找和谈判可收购的物业，投资物业的类型选择长期持有的经营性物业。“目前，保险资金主要以股权或自用物业的方式曲线介入房地产业。以平安信托为例，进军地产的野心跃然而出。”

　　刘德扬说，目前，中国内地的保险资金还暂时不能直接投资房地产业，被“保险资金禁投政策”制约。不过，准进是迟早的事情，一旦保监会“开绿灯”，放开保险资金直接投资房地产领域，中国平安、中国太保将获得先发优势。

　　曲线进入房地产

　　刘德扬认为，鉴于保险资金目前不能直接投资房地产的政策限制，平安信托将基建投资、地产物业投资与持有运营成为其主打投资业务。

　　“长线而言，房地产投资收益比股票等投资收益稳定，比固定收益投资回报率高，符合保险公司稳健投资原则。2008年，在保险业业绩大幅上升的条件下，保险公司会更多选择房地产这样相对稳健的物业进行投资。”刘德扬称。

　　一直以来，是否允许保险资金投资房地产项目备受争议。截至目前，保监会仍未正式放开保险资金在房地产领域的直接投资，也不允许保险资金设立房地产基金。

　　记者查询了中国平安官方网站发现，在目前保监会尚未“开绿灯”的情况下，中国平安借道平安信托展开了宏大的房产业务版图。事实上，平安信托在成立之初就设立了深圳市平安置业投资有限公司(下称“平安置业”)，投资方向是长期持有的经营性物业。

　　昨天，长期研究中国平安的东方证券股份有限公司分析员王小罡在接受《第一财经日报》采访时透露，目前保险公司只能通过购买自用物业这种“打擦边球”的方式投资物业，使用的资金多为自有资金，并辅以财务杠杆。

　　2006年，国内第一部基础设施项目投资的管理规章——《保险资金间接投资基础设施项目试点管理办法》正式发布，允许“保险资金投资交通、通讯、能源、市政、环境保护等国家级重点基础设施项目”，向庞大的保险资金敞开，房地产项目却未被列入允许投资行列。

　　不过，王小罡向本报记者解释，从相关信息来看，保险公司通过“变通”的方式曲线投资房地产已经比较明显。以中国平安在上海静安区的自用物业为例，大约有几个楼面是自用的，而大约有5~8个楼面是用来对外出租的。以自用名义购买商用楼宇，可以看成是运用保险资金，但是这些保险公司购买的楼宇面积远远超过了其自身的使用需求，并将部分楼层通过对外租赁收取不菲的租金。中国平安、中国太保都在努力构建新的地产资产管理版图。

　　“不仅仅在上海，在深圳市福田商业中心区地段，中国平安以16.57亿元独揽新‘深圳第一高’的地块，总建筑面积规划超过30万平方米。显然，仅仅是自用物业的话，难以消化这么大的体量，剩余部分用于对外商业出租是必然的。”在王小罡看来，目前监管层尚未开闸保险资金直接投资房地产业，因而，这种“自用+租赁”的模式可以理解为“曲线”或“变相”投资房地产。

　　汤臣集团有限公司(0258.HK)内部人士透露，在汤臣一品边上的花园石桥路附近，陆家嘴金融贸易区将新添一座楼高38层的办公大厦——太平金融大厦，由中国保险集团全资机构——上海泽鹏置业有限公司开发建设，总投资达20余亿元，计划于2011年初竣工交付使用，落成后将成为中国保险集团国内管理中心。

　　据不完全统计，中国人寿、泰康人寿、华安财险、民生保险、新华保险等大型中资企业，纷纷在北京、上海和广州等中心城市黄金地段直接、间接购买土地，建造写字楼和商务产业园区。

　　“钱途”与挑战

　　记者昨天查询了中国平安官方网站发现，中国平安此前不久发布公告称，董事会已审议批准分别为其旗下平安置业和中国平安保险海外(控股)有限公司提供10亿元人民币和0.1亿美元担保。接受10亿元人民币担保的平安置业是平安信托的控股子公司，主要投资方向为房地产和各类实业。

　　“中国平安靠平安信托与平安置业的双重配合而介入房地产领域，形成中国平安搭台、平安信托与平安置业唱戏的局面。”王小罡解释，中国平安以自住需求的名义购买大宗项目或土地，由平安信托和平安置业实施具体操作：平安信托以发布商业项目集合资金信托计划的名义，为地产项目的建设与收购募集资金；平安置业则是一些股权合作项目和物业投资的出境方。集团以担保贷款等形式，扩大平安信托股本，便于其发行信托计划，以及购入房地产公司股份。

　　王小罡观察到，中国平安在商业地产方面已经从股权收购到开发、项目合作开发过渡到独立开发，不断显示出对商业地产的感情。

　　不过，独立于代理行世邦魏理仕的投资基金CBREINVESTORS基金执行董事顾弘昨天在接受本报记者采访时表示，虽然平安信托凭借强大的投融资能力和完整的金融支持平台实力雄厚，在物业投资和资产管理等方面颇有建树，但是，就房地产投资而言，平安还比较陌生，专业的房地产人才是一个大瓶颈。

　　顾弘的说法并非危言耸听。2007年第二季度，平安信托高薪向房地产等领域招兵买马，招聘15个高端职务，主要涉及基建投资、房地产投资等领域，部分高端职位年薪达50万元，以弥补基建投资、房地产投资的人才短板。

　　“中国平安的部分地产项目独立开发是比较有风险的，国内外在保险和信托领域已经有过不少的教训。”顾弘介绍，在国外，保险资金介入地产界，基本是选择在专业领域内较有优势的投资基金、专业的商业物业管理公司作为战略合作伙伴，这样可以规避很多风险。否则，因为地产开发专业度欠缺而造成各类损失。

　　(本文来源：第一财经日报 作者：叶国靖)