活动策划:唐文祺

　　主持/整理:唐文祺

　　嘉宾:仲量联行亚太区董事 陈立民

　　抄底,又见抄底。似乎只要是发生深度调整的市场,总会相伴着抄底的讨论。根据媒体报道,高富诺及美林等海外投资机构,仍然对中国市场兴趣不减,分别筹措到金额不等的基金意欲投向中国楼市。豪宅市场是否真的已回暖？房地产市场是否真的见底了？上证第一演播室就此话题请来业内人士做答。

　　市场见底要到明年

　　主持人:近期关于外资抄底中国豪宅市场的话题较多,您对此如何看待？

　　陈立民:何时是底部？究竟有没有见底？我认为不是。房地产市场并不是无迹可寻,可以整理出一些市场触底的征兆。就以上海股市为例,2005年跌至“冰点”998,当时的市场信心可谓全无,几乎没有成交量。就在“冰点”出现之时,推行股改的政策出台,从而引发了投资者信心,推动市场一路向上。同理,如果楼市同样无法产生成交,大家都不拿楼市说事了,那么,就说明楼市“冰点”已经到来了。但现在,还没有到这地步,所以我觉得并未见底。

　　有许多人买豪宅是为了投资,长线投资针对的租赁客户,许多来自于跨国企业。那些企业在如今的金融危机时刻,战线收缩、消费开支降低、减少人员开销成本,其中住宿补贴是很容易被缩减的部分。这部分客源的减少,就会导致豪宅租金行情的下调。

　　我觉得,从目前的市场情况来观察,开发商撑不住倒闭到银行拍卖资产,大致会需要半年至一年时间来进行,就算是自住客也要会算投资账,所以我建议应该观察一下明年3-9月份的市场情况。其次,还得看一下政府什么时候会出什么样的政策,就像我之前所说,等到买房退税、购房入户等政策出台了,楼市也算是见底了。最后,近期说到许多私募基金到中国房地产市场来投资,其实从募集完成到投资成功,中间还需要一至两年时间,所以说现在进来抄底并不完全正确。

　　今年难见大宗成交

　　主持人:据您观察,外资如今对于中国楼市的心态是怎样的？

　　陈立民:总的来说,外资对中国楼市还是有兴趣的。毕竟,在金融危机时期,中国的经济稳定已经让全球投资者们看出了潜力,加上房价调整力度比较明显,因此,外资进入中国房地产市场进行所谓“抄底”,那也是很正常的心态。

　　但是,我也想指出的是,限制外资的这道槛仍然很高,并没有忘记筑好防波堤,让外资摸了石头一年多,就是苦无过河妙方。但也不能说完全杜绝了外资的进入,如今能够再进入市场进行投资的,通常实力都很强。那为什么大宗买卖还是凤毛麟角呢？原因很简单,买卖双方还存在着很大分歧。对买方而言,金融“海啸”仍然是进行时,风险偏高,IRR（内部回报率）要求已经从牛市中的15%悄悄上升到起码20%,甚至于25%。换言之,牛市中卖10000元的货,今天熊市中得开价5000元才有人来瞄一瞄。开发商呢？在国家大力救市的当儿,心态一转,就算不撤回挂牌,也起码挺起胸膛做人,铁价不二了。既然买卖双方分歧这么大,今年就难见大宗买卖的成交。

　　信心需要“实惠”提振

　　主持人:能否分析一下目前的房地产市场现状？

　　陈立民:我觉得楼市目前的首要问题是急需提振信心。中国楼市方面,后市如何,一方面得看全球金融形势,另一方面还需要看政策会放宽到何种地步、如何落实。值得注意的是,央行的信贷新政出台已有两周,但商业银行的贷款细则却“犹抱琵琶半遮脸”,使得几个重大问题仍然悬而未决,包括自住型、改善型购房行为究竟怎么定义等等。或者简单地说,第二套房贷款是放还是不放。所以还是有许多买家在等待,市场观望气氛仍然聚而未散。

　　但我认为,这并不是核心影响问题。举个例子吧,如果我买车的话,并不会因为车模漂亮才去买,肯定是因为有其他附送的“实惠”才会考虑的。房地产市场反映出来的实惠是什么？就个人来说,除了开发商送面积、送装修、送车位之外,买房退税或者购房入户等政策,都是比较实际的反馈。看得到这种实惠,市场信心才有可能提振。